Quanto de casa posso comprar (regra 28/36)

"Quanto de casa eu posso comprar" tem duas respostas, e elas raramente coincidem: o que o banco vai te emprestar e o que cabe no seu orçamento. A primeira é uma conta que o banco faz; a segunda é uma conta que só você pode fazer.

O limite do banco: 30% da renda

No Brasil, as instituições financeiras limitam a parcela do financiamento a cerca de 30% da renda bruta familiar. Com renda de R$ 8.000, isso significa parcela máxima de R$ 2.400.

Desse limite, chega-se ao valor financiável invertendo a fórmula do financiamento. A R$ 2.400 por mês, em 30 anos:

Taxa	Valor financiável	Imóvel com 20% de entrada
10% ao ano	R$ 283.700	R$ 354.600
11,5% ao ano	R$ 253.300	R$ 316.600

Repare no efeito da taxa: 1,5 ponto percentual a mais tira R$ 30 mil do que você consegue financiar, com exatamente a mesma parcela. É a razão pela qual comparar propostas de bancos diferentes vale mais que economizar meses de entrada.

Os custos que não estão no anúncio

O preço do imóvel não é o custo de comprá-lo. Some, na entrada:

• ITBI: imposto municipal de transmissão, entre 2% e 3% do valor na maioria das cidades.
• Escritura e registro: cerca de 1% a 1,5%, com tabela por faixa de valor.
• Avaliação do imóvel pelo banco: valor fixo, na casa de alguns milhares.

Some, no mês a mês, o que muita gente esquece ao comparar com o aluguel: condomínio, IPTU, seguros obrigatórios do financiamento (morte e invalidez, danos físicos ao imóvel) e manutenção. A soma dessas linhas frequentemente equivale a mais uma parcela por ano.

Regra prática: reserve 5% do valor do imóvel para os custos de aquisição, além da entrada.

O limite que importa mais: o seu

Os 30% do banco protegem o banco. Eles não perguntam se você tem filho em escola particular, plano de saúde caro, dívida de carro ou renda instável.

A verificação honesta é outra, e é simples: viva por três meses depositando numa conta separada a diferença entre o seu aluguel atual e a parcela pretendida, somada aos custos mensais novos.

Se der para viver assim três meses seguidos sem recorrer ao cartão, o orçamento comporta. Se não der, o banco ainda vai aprovar — e o aperto vai durar trinta anos. Ao fim do teste, você tem duas coisas: a resposta e um pedaço da entrada.

Entrada maior ou prazo menor?

Com dinheiro disponível, as duas opções reduzem juros, mas de formas diferentes:

• Entrada maior reduz o valor financiado e a parcela, e diminui o risco de você ficar com dívida maior que o imóvel se o mercado cair. Preserva flexibilidade mensal.
• Prazo menor reduz muito mais o total de juros pagos, mas aumenta a parcela — e parcela alta é um compromisso rígido que dura décadas.

Para a maioria das pessoas, o caminho mais seguro é contratar o prazo longo e amortizar por fora quando sobrar dinheiro. Você fica com a parcela baixa como piso obrigatório e a amortização como opção — o inverso não é verdadeiro.

O problema de raciocinar em porcentagem

Os 30% funcionam mal nas duas pontas da distribuição de renda, e por motivos opostos.

Para quem ganha R$ 4.000, 30% são R$ 1.200 e sobram R$ 2.800 para todo o resto — mercado, transporte, saúde, escola. É apertado a ponto de qualquer imprevisto virar dívida. Para quem ganha R$ 40.000, 30% são R$ 12.000 e sobram R$ 28.000: comprometer 30% ali não chega perto de ser arriscado.

A abordagem mais honesta é a da renda residual: em vez de perguntar que fração da renda a moradia consome, pergunte quanto sobra depois dela, em reais, e se esse valor cobre a sua vida com folga para imprevisto. É assim que analistas de crédito mais cuidadosos avaliam, e é a conta que evita o financiamento tecnicamente aprovado e praticamente insustentável.

Perguntas frequentes

Vale mais alugar ou comprar? Depende de quanto tempo você vai ficar. Os custos de aquisição (5%) e de venda (corretagem de 6%) só se diluem em prazos longos. Abaixo de cinco anos no mesmo imóvel, alugar costuma sair na frente com folga.

SAC ou Price? No SAC a amortização é constante, a primeira parcela é maior e as seguintes caem — o total de juros é menor. No Price a parcela é fixa. Se a parcela inicial do SAC couber no orçamento, ela costuma ser a escolha mais barata.

Posso usar o FGTS? Pode, para entrada, amortização ou para abater parcelas, respeitadas as condições do programa e o enquadramento do imóvel. É o uso do FGTS com melhor retorno, porque o saldo rende bem menos que os juros do financiamento.

Devo esperar a taxa cair? Esperar tem custo: aluguel pago no período e valorização do imóvel. Mas comprar com taxa alta compromete três décadas. Uma saída comum é contratar quando o orçamento comportar e refinanciar (portabilidade) se as taxas caírem — a portabilidade de financiamento imobiliário é um direito e costuma valer a pena a partir de 1 ponto percentual de diferença.

Aviso: conteúdo informativo. Condições de crédito variam por instituição, renda e perfil — consulte simulações oficiais antes de decidir.