Calculadora de financiamento (SAC vs Price)

Dois sistemas de amortização dominam o crédito no Brasil:

• Price: parcela fixa. PMT = V · i / (1 − (1+i)^−n)
• SAC: amortização fixa (V/n); a parcela começa mais alta e cai mês a mês. Paga-se menos juros no total.

Price vs SAC no exemplo padrão

R$ 200.000 financiados, 1% ao mês, 360 meses:

	Price	SAC
1ª parcela	R$ 2.057	R$ 2.556
Última parcela	R$ 2.057	R$ 561
Total pago	R$ 740.602	R$ 561.000
Total de juros	R$ 540.602	R$ 361.000

No SAC, aceitar uma parcela inicial ~R$ 500 maior economiza ~R$ 180 mil em juros ao longo do contrato. A contrapartida: é preciso caber no orçamento (e na análise de renda do banco) hoje.

Não olhe só a taxa: olhe o CET

O Custo Efetivo Total inclui juros + seguros obrigatórios (MIP/DFI) + tarifas. Dois bancos com a mesma taxa podem ter CETs bem diferentes — compare sempre o CET, que o banco é obrigado a informar.

Amortização antecipada

Todo valor extra abate direto o saldo devedor (sem juros futuros sobre ele). Amortizar cedo tem efeito enorme: no exemplo acima, os juros do 1º mês são R$ 2.000 — quase a parcela inteira do Price.

O prazo custa mais caro que a taxa

Esta é a decisão que mais muda o total pago, e quase ninguém simula. Com R$ 200.000 a 1% ao mês pelo sistema Price:

Prazo	Parcela	Total pago	Só de juros
15 anos (180 meses)	R$ 2.400,34	R$ 432.061	R$ 232.061
20 anos (240 meses)	R$ 2.202,17	R$ 528.521	R$ 328.521
30 anos (360 meses)	R$ 2.057,23	R$ 740.601	R$ 540.601

Leia a tabela de trás para frente: sair de 30 para 15 anos aumenta a parcela em 17% e corta os juros em 57% — mais de R$ 308 mil. Prazo longo não é "parcela que cabe": é juros comprados a prazo.

SAC ou Price: como decidir

Nos mesmos R$ 200.000 em 360 meses a 1% ao mês:

• Price — parcela fixa de R$ 2.057,23, total de R$ 740.601.
• SAC — primeira parcela de R$ 2.555,56 caindo até R$ 561,11, total de R$ 561.000.

O SAC economiza R$ 179.601, mas exige quase R$ 500 a mais logo no começo. A regra prática: se a primeira parcela do SAC couber no seu orçamento, ele quase sempre é melhor. O Price existe para caber hoje — e para permitir financiar um valor maior com a mesma renda, já que os bancos limitam a parcela a cerca de 30% dela.

O que a parcela do banco tem além dos juros

A prestação que chega no boleto não é só amortização + juros. Ela inclui:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente) — seguro que quita o saldo se o titular morrer ou ficar inválido. Varia com idade e valor financiado, e encarece bastante para quem financia mais velho.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — cobre incêndio, desabamento e afins.
• Taxa de administração mensal do contrato.
• Correção do saldo devedor — pela TR na maioria dos contratos, ou pelo IPCA em linhas indexadas à inflação (mais baratas na largada e mais arriscadas no longo prazo).

Por isso a comparação honesta entre bancos é pelo CET, não pela taxa de juros anunciada — e o banco é obrigado a informá-lo.

Amortizar: reduzir prazo ou reduzir parcela?

Ao levar dinheiro extra ao banco, você escolhe entre as duas. Se o objetivo é pagar menos juros, peça redução de prazo — é o que corta mais. Reduzir a parcela alivia o mês, mas mantém a dívida viva por mais tempo.

No nosso exemplo, apenas R$ 200 a mais por mês quitam o financiamento em 18 anos e 3 meses em vez de 30, e economizam cerca de R$ 248 mil em juros.

Um alerta: pela regra do Banco Central, a amortização deve abater o saldo devedor com desconto proporcional dos juros futuros. Se o banco oferecer apenas "pagar parcelas do fim", confira — não é a mesma coisa.

Duas ferramentas que quase sempre valem a pena

• FGTS — pode ser usado na entrada, para amortizar o saldo ou para pagar parte das prestações, respeitadas as regras do fundo (imóvel residencial urbano, sem outro financiamento ativo no SFH, entre outras). Como o FGTS rende pouco, usá-lo contra uma dívida cara costuma ser vantajoso.
• Portabilidade — você pode transferir o financiamento para outro banco que ofereça taxa menor, e a instituição atual tem o direito de cobrir a proposta. Vale simular sempre que os juros de mercado caírem de forma relevante.

Erros comuns de quem simula

1. Comparar taxa em vez de CET. Dois bancos com a mesma taxa podem ter custo final bem diferente por causa de seguros e tarifas.
2. Escolher o prazo pela parcela. A parcela menor esconde dezenas ou centenas de milhares de reais em juros.
3. Ignorar a correção do saldo. Em contratos indexados ao IPCA, o saldo devedor pode subir mesmo com você pagando em dia.
4. Esquecer os custos de entrada. ITBI, registro em cartório e avaliação somam tipicamente de 4% a 5% do valor do imóvel, e não entram no financiamento.
5. Amortizar reduzindo a parcela quando o objetivo era economizar juros.