SAC ou Price? O que a parcela não te conta
Na hora de financiar um imóvel, quase todo mundo olha para uma coisa só: o valor da parcela. É a pergunta errada. Duas decisões — o sistema e o prazo — mudam o total pago em centenas de milhares de reais, e a parcela sozinha esconde isso. Vamos abrir a caixa-preta.
1. Quanto custa, de verdade, R$ 300 mil?
Você financia R$ 300.000 em 30 anos (360 meses) a 1% ao mês — uma taxa realista de financiamento imobiliário no Brasil — pelo sistema Price (parcela fixa). Quanto sai do seu bolso até o fim?
2. SAC e Price lado a lado
Price mantém a parcela fixa do começo ao fim. SAC amortiza sempre o mesmo valor, então a parcela começa mais alta e cai todo mês. O gráfico mostra as duas trajetórias — e o ponto em que a parcela do SAC fica abaixo da do Price para sempre.
Gráfico comparando o valor da parcela ao longo do tempo nos sistemas SAC e Price.
Como escolher: se você aguenta a primeira parcela do SAC, ele quase sempre sai mais barato no total. O Price existe para caber no orçamento hoje — e para permitir financiar um valor maior com a mesma renda, já que os bancos limitam a parcela a ~30% dela.
3. Por que a dívida quase não cai no começo
Esta é a parte que choca. No Price, a parcela é fixa — mas a composição dela muda radicalmente. No início, quase tudo é juros; só uma migalha é amortização (o que de fato abate a dívida). Por isso, depois de anos pagando, o saldo devedor mal se moveu.
Gráfico de área empilhada mostrando a divisão de cada parcela entre juros e amortização.
4. O atalho: pagar um pouco a mais
Como os juros incidem sobre o saldo devedor, cada real extra abatido hoje elimina todos os juros que ele geraria pelas próximas décadas. É o efeito dos juros compostos trabalhando a seu favor. Veja o tamanho do atalho:
Ao amortizar, peça sempre redução de prazo (e não da parcela) se o objetivo for economizar juros — é a opção que corta mais tempo de dívida.
Rode com o seu financiamento
Coloque o valor, a taxa do seu banco e o prazo na calculadora completa, nos dois sistemas.
Abrir a Calculadora de Financiamento →Veja também: Amortização extra · Juros compostos · Aula: a 8ª maravilha do mundo
Simulação didática: considera apenas juros e amortização. Financiamentos reais incluem seguros (MIP/DFI), taxa de administração e, no crédito imobiliário, correção do saldo pela TR ou pelo IPCA — que aumentam o custo efetivo total (CET).